Petit Guide du Processus d’Achat d’un Bien Immobilier

Comment acheter ?
Définir  votre nouvelle résidence idéale
Les points à vérifier
Les visites
La négociation
Le « Compromis de vente »
Le dépôt de garantie
Le délai de rétractation
Le notaire
L’attente
La demande de prêt immobilier
La réalisation de la vente
Taxes

La première chose à définir est le budget dont vous disposez. Ce montant se calcule à partir de  vos revenus mensuels nets , minorés des dépenses liées à tous les emprunts ou engagements financiers  que vous avez contractés.
La règle à la fois très simple et très stricte, imposée par la Banque de France est la suivante : seulement un tiers des revenus mensuels peut être dévolu à tout type d'emprunts, ceci incluant bien évidemment le coût mensuel d’un emprunt immobilier ainsi que sa couverture assurance-vie.

Comment acheter ?

Il est possible d’acheter une propriété de particulier à particulier avec les risques que cela comporte,  ou de façon plus sécuritaire via un professionnel.

Définir votre nouvelle résidence idéale

Vous avez décidé d’acheter et avez déterminé en fonction de vos besoins, des moyens d’accès et de vos désirs la région que vous souhaitez habiter.
Il  vous faut maintenant définir le but dans lequel vous faites cet achat. Plusieurs possibilités s’offrent à vous :

• acheter une maison pour les vacances,
• acheter une maison dans laquelle vous viendrez le plus souvent possible,
• acheter une maison que vous habiterez à l’année,
• acheter une maison pour la transformer en gîte ou en chambres d’hôtes.

Selon votre choix, la maison répondra à des critères différents, à savoir :

• Dans le premier cas, vous pourrez vous contenter d’une maison offrant peut-être moins de prestations, un peu plus loin des commodités (écoles, commerces, transports), voire un peu plus petite. Mais elle répondra certainement à des critères d’environnement différents , mer , campagne ou autre .

• Dans le second cas, vous voudrez certainement en profiter le plus souvent possible et notamment les week-ends, pour ce faire il vous faut choisir un emplacement facile d’accès  ou pour le moins à proximité des transports tels que l’aéroport ou la gare TGV.

• Dans le troisième cas, vous choisirez plutôt en fonction des commodités immédiates soit en raison de votre âge (commerces, médecin,  transports), soit en raison de vos enfants (école), ou encore de votre travail.

• Dans le quatrième cas, vous devez pouvoir offrir certaines prestations à vos futurs clients (hors lotissement, hors nuisance, mais non isolé pour que l’on vous trouve facilement), ce qui définira des exigences d’habitation mais aussi d’environnement et de situation.

Après avoir répondu à ces critères géographiques, il faut réfléchir  au bien dont vous rêvez :

• Maison récente ou ancienne ;
• Plain pied ou à étage ;
• Nombre de pièces principales, sanitaires, garage, buanderie… ;
• Si c’est une maison ancienne,  rénovée ou à rénover ;
• Maison contemporaine ou au contraire classique…

Les points à vérifier

En fonction de vos choix vous devrez prendre garde à certains points et il sera peut-être nécessaire de vous entourer de professionnels notamment si vous achetez une maison à rénover. En effet il peut être important de consulter des entreprises du bâtiment qui vous feront des devis de façon à établir un montant de travaux et donc un budget total.

Si vous achetez une maison de moins de 5 ans, vous devrez demander le permis de construire, le certificat de conformité, les assurances de garantie décennale et de dommage ouvrage.

Si votre achat s’est porté sur une maison ancienne rénovée, vous devez vous poser un certain nombre de questions comme par exemple :

• Des travaux de gros œuvre ont-ils été engagés dans les 10 dernières années ?  Si oui, ont-ils été réalisés par des professionnels ? Dans ce cas les vendeurs doivent avoir contracté des assurances dommage ouvrage. S’ils ne  l’ont pas fait, ils sont responsables des travaux ce qui devra être indiqué dans l’acte de vente.
• Des extensions ont-elles été réalisées ? Si oui,
• les vendeurs ont-ils demandé les autorisations nécessaires auprès des services d’urbanisme de la commune,
• ont-ils respecté les règles d’urbanisme notamment en ce qui concerne la législation sur le taux d’occupation des sols (respect du COS –coefficient d’occupation des sols – qui détermine une  SHOB – surface hors d’œuvre brute et une SHON surface hors d’œuvre nette).

A ce propos sur tout leur territoire les communes définissent des taux d’occupation des sols que toute construction doit respecter. Très souvent les gens utilisent la surface habitable maximale autorisée qui ne comprend pas les surfaces des annexes (sous sol, garages…). Par la suite, on observe fréquemment une transformation de certaines annexes en surface habitable (chambre, studio…) et ceci sans déclaration en mairie. Dans ce cas, la partie transformée ne peut être considérée officiellement comme surface habitable, elle ne pourra donc pas être indiquée dans l’acte et l’acquéreur devra en faire son affaire personnelle, n’ayant aucun recours contre votre vendeur en cas de problème ( ni sur le plan légal ni sur le plan des malfaçons).
A noter que vous devez être particulièrement attentifs au respect de la législation si vous souhaitez faire des chambres d’hôtes (problème d’assurance).

En dehors de ces points particuliers, votre agence vous transmettra bien sûr tous les papiers dont vous pouvez avoir besoin et vous accompagnera dans toutes vos démarches.

Les visites

Après avoir sélectionné des biens dans le portefeuille de votre interlocuteur, vous irez les visiter en sa compagnie.
Avant d’effectuer toute visite il vous fera signer un bon de visites et éventuellement un mandat de recherche. Ces documents permettent à l’agent immobilier d’être assuré en cas de problèmes lors de la visite des biens : ( casse chez le vendeur, chute dans un escalier ….) .  Ces documents lui garantissent également le respect de son travail en vous interdisant d’aller négocier et de traiter directement avec le vendeur et ceci pour une période de 18 mois après la visite.

La négociation

Une fois trouvée la propriété de vos rêves, il vous est possible de faire une offre inférieure au prix indiqué. Votre agent immobilier vous conseillera et vous guidera pour faire une proposition suffisamment raisonnable pour être acceptée.

A noter que le prix proposé inclut la commission de l’agence. A ce montant il faudra rajouter les différents frais d’acquisition : Ensemble des frais et droits consécutifs à l'établissement d'une vente immobilière. Les frais d'acquisition sont constitués pour l'essentiel de différents droits, taxes, impôts et frais d'obtention de pièces administratives, et pour une part moins importante par les honoraires du notaire. Les frais d'acquisition sont de l’ordre de 7 à 8 % pour une habitation.. Lors de l'achat dans le neuf (immeuble de moins de 5 ans, n’ayant pas encore fait l’objet d’une revente), la vente est dite "en frais de notaire réduits", c'est-à-dire que les frais sont de l'ordre de 3% car le bien est assujetti au régime de la TVA qui sera payée par le vendeur.

Le « Compromis de vente »

Le « compromis de vente » est un contrat préliminaire, qui définit les bases de l’acte définitif. Il peut être dressé par l’agence ou par un notaire.

Il y a en général autant d’exemplaires que de parties impliquées, le plus souvent trois, un pour le(s) vendeur(s), un pour le/les acheteur(s), un pour le notaire ou  l’agence.

Le compromis doit contenir :

• les coordonnées complètes du vendeur ;
• les coordonnées complètes de l’acheteur (il vous faudra fournir une fiche d’état civil incluant vos noms et prénoms, date et lieu de naissance, vos coordonnées, votre profession, les photocopies de vos pièces d’identité, les coordonnées de votre conjoint) ;
• les coordonnées complètes du bien (renseignement sur le titre de propriété)
• l’origine du bien (il peut ne pas être possible de renseigner cette partie lors du compromis dans la mesure où les informations nécessaires se trouvent dans le titre de propriété se trouvant généralement dans les archives du notaire ayant été en charge de la dernière vente du bien. Le cas échéant, ces renseignements se trouveront dans l'acte authentique) ;
• une description du bien incluant la référence cadastrale du terrain telle qu'enregistrée au bureau du cadastre de la commune ;
• diverses déclarations du vendeur quant au droit de passage, au statut locatif, etc. ;
• une déclaration concernant la présence ou l’absence d’amiante. Le certificat y afférent doit être annexé. D'autres certificats relatifs aux termites et, le cas échéant, au plomb, doivent être fournis par le vendeur à la signature du compromis. Ces rapports sont obligatoires, ils sont payés par le vendeur et vous seront remis ; D’autres états devraient voir le jour dans les mois ou années à venir tels que ceux relatifs au gaz ou à l’électricité ;
• depuis le mois de novembre 2006 le vendeur doit vous fournir un diagnostic de performance énergétique classant le bien en fonction de sa consommation d’énergie et de ses émissions de gaz à effet de serre ;
• depuis le mois de juin 2006, le vendeur fournit également un état des risques naturels et technologiques de la commune d’implantation du bien ;
• le prix convenu (quelques fois, les objets mobiliers divers font l'objet d'une autre négociation et d’un montant séparé) ;
• les frais de notaire prévisionnels ;
• la commission de l’agence ;
• la date prévisible pour la signature de l’acte authentique (généralement trois mois à partir de la signature du compromis. Ce délai peut être rallongé sur accord des deux parties mais rarement raccourci) ;
• le montant de l’indemnité s’il l’une des parties venait à rompre arbitrairement le contrat (généralement 10% du prix d’achat) ;
• les clauses suspensives. Le contrat devient nul et non avenu si une ou plusieurs de ces conditions ne sont pas remplies. La condition principale concerne l'obtention du prêt immobilier. Il vous sera demandé de fournir les détails du montant que vous souhaitez emprunter, la durée du prêt ainsi que le taux d’intérêt maximum. Il vous sera également demandé de fournir des justificatifs de la demande de prêt ainsi que les offres des banques dans un délai compris entre un  et deux mois;
• dans le cas où vous ne souscrivez à aucun prêt immobilier, il vous sera demandé de déclarer que vous renoncez à toute condition suspensive de prêt à ce sujet. Si par la suite vous faites une demande de prêt, vous ne pourrez en aucun vous prévaloir de cette clause suspensive ;
• les autres clauses suspensives classiques concernent le droit de préemption de la commune, la note d’urbanisme, la condition suspensive de droit commun qui permet à l’acheteur de se rétracter si son conjoint décède  et l’état hypothécaire qui établit que le montant des dettes du vendeur affiliées au bien n’excède pas le prix d’achat.
•  l’inventaire de tout ce qui est inclus dans le prix.

Il vous est possible d’ajouter aux clauses suspensives vos propres clauses particulières à condition qu’elles soient acceptées par le(s) vendeur(s). Elles peuvent comprendre, par exemple, l'obtention d’un permis de construire, l’autorisation de transformer les dépendances en logements, la permission d’y domicilier une entreprise, l’autorisation de construire une piscine, etc.

Le compromis est en général le premier document, opposable aux tiers, que vous aurez à signer, même si vous avez auparavant signé une « offre d’achat » de façon à obtenir le bien à un prix inférieur à celui auquel il était présenté. Cette offre d’achat vous engage seulement à signer un compromis, elle est, pour le vendeur, la preuve de votre volonté réelle d’achat.

Le dépôt de garantie

A la signature du compromis, vous devez verser un dépôt de garantie s’élevant entre 5 et 10% du prix d’achat. Ce montant sera décompté du prix total de vente lors de la signature de l’acte authentique. Si vous vous retirez de la vente sans raisons valables légalement, vous perdrez votre dépôt de garantie. Il est donc très important que toutes les questions ayant trait à l’état du bien, à la constructibilité, aux possibilités d’obtention de prêt, etc. soient soulevées avant la signature du compromis et soient consignées dans les clauses suspensives.

Le délai de rétractation

Après signature du compromis, vous disposez d’un délai de rétractation de sept jours, à compter du moment où vous recevez la lettre recommandée vous confirmant votre signature même si l’agent immobilier vous a remis votre exemplaire du compromis. La période de rétractation commencera alors le lendemain de la remise du recommandé.

Durant cette période de rétractation, vous pouvez renoncer à l’achat sans avoir à fournir de raison. L’agence immobilière ou le notaire dispose alors de 21 jours pour vous rendre votre dépôt de garantie.

Le notaire

Le notaire est un représentant de l’état dont le rôle est de collecter les impôts au nom des autorités fiscales, et de garantir la régularité des documents transférant la propriété d’un bien immobilier. Le notaire s’occupe de toutes les procédures de cession de propriété. Il n’agit pas au nom d’une des parties mais en tant qu’intermédiaire impartial entre les différentes parties.

Vous avez le choix du notaire rédacteur de l’acte authentique. Votre agence immobilière pourra vous conseiller et vous orienter vers un notaire du secteur. Le vendeur peut de son côté demander à conserver son propre notaire. L’acte sera alors rédigé en double minute. Le coût n’en sera pas pour autant modifié, les notaires se partageant les honoraires.

Les frais de notaire se composent principalement de taxes :

• 10% concernent les dépenses propres du notaire. Ce sont les émoluments du notaire.
• 20% couvrent les dépenses des tierces parties (bureau du cadastre, hypothèques, coût d’experts, droits de timbres, etc.) ce sont les débours.
• 70% sont des taxes (TVA, publication légale, etc.). ce sont les Droits payés au Trésor.

L’attente

A la fin de la période de rétractation de sept jours, l’agence immobilière enverra le compromis au notaire vendeur qui vérifiera la validité de la transaction  ( droits de propriété, droits de passage, droit de préemption, hypothèque etc.) et complètera le dossier. Cette procédure prend en général trois mois. Vous devrez mettre à profit cette attente pour faire le nécessaire auprès des déménageurs, éventuellement des artisans de façon à être prêts le jour « J »,  mais surtout auprès des banques.

La demande de prêt immobilier

En effet, une fois le compromis signé, vous disposez d’un délai pour déposer votre demande de prêt immobilier et recevoir une offre de prêt.

Vous aurez à fournir de nombreux documents pour appuyer votre demande :

• Un formulaire de demande de prêt immobilier et un formulaire d’assurance-vie tous deux complétés ;
• Une copie du compromis de vente;
• Vos pièces d’identité ;
• Vos justificatifs de revenus sur les 3 derniers mois plus éventuellement votre contrat de travail ;
• Vos derniers relevés bancaires (sur les trois derniers mois généralement) ;
• Votre échéancier d’emprunt immobilier ou votre contrat de location ;
• Vos échéanciers pour tout autre emprunt ou considéré comme tel;
• Relevé ou justificatif de votre apport personnel ;
• Devis de professionnels reconnus, si vous souhaitez inclure des coûts de rénovation ou d’améliorations.

Votre dossier complet sera alors envoyé en commission pour être étudié. En cas d’accord, une offre de prêt immobilier vous sera délivrée. Vous devrez la conserver 11 jours avant de renvoyer à l’organisme prêteur  votre acceptation.

La réalisation de la vente

Lorsque le notaire aura terminé toutes les formalités, il vous enverra une convocation avec le décompte de tout ce que vous devrez verser à savoir : la totalité du prix, l’intégralité des frais de notaire mais aussi d’emprunt.

Une date sera fixée pour la signature de l’acte authentique. Votre agent immobilier sera présent lors de la signature. Bien que ce soit une pratique courante tant pour le(s) vendeur(s) que pour le(s) acheteur(s) d’assister à la signature, il est possible que vous ne puissiez y assister. Il vous faudra dans ce cas faire une procuration. Ce document vous sera envoyé et votre signature devra être authentifiée par un notaire ou un avocat. Ce document habilite une tierce partie à signer à votre place (un ami ou, plus souvent, un des clercs de notaire).

Une fois l’acte authentique signé, vous devenez officiellement le propriétaire du bien, même s'il peut se passer jusqu'à six mois avant que vous ne soyez en possession du titre de propriété. En conséquence, le notaire vous délivrera une « attestation de propriété » dans l’attente de ce document.

Taxes

Il existe deux taxes en lien avec la propriété et l’occupation, toutes deux payables aux mois d’octobre/novembre.

La Taxe d’Habitation incombe à l’occupant au premier janvier de chaque année.

La Taxe Foncière est à payer par le propriétaire, et, lors de la vente d’une propriété, elle est partagée au « pro rata temporis » du temps d’occupation. Vous pouvez alors procéder de deux façons :

• soit payer le montant qui vous incombe lors de l’acte authentique sur la base de l’avis d’imposition de l’année précédente ;
• soit attendre que le vendeur vous envoie l’avis d’imposition de l’année en cours en septembre octobre et lui rembourser la somme due dès réception .

Félicitations – vous êtes désormais le nouveau propriétaire de votre maison de rêve !
Profitez dès à présent de la vie provençale !